2. 财务会计
  3. 某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的

某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的

恬恬2019-12-17  17
问题 <P>某开发商通过出让方式以1000元/m<sup>2</sup>的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m<sup>2</sup>，建造成本为2500元/m<sup>2</sup>，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m<sup>2</sup>，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和建设期管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m<sup>2</sup>，试求该项目的开发商成本利润率。</P>
选项
答案
解析<P>解题思路：：(1)求项目总开发价值1)项目总销售收入：9600元/m<sup>2</sup>*10000m<sup>2</sup>=9600万元2)销售税金：9600万元*6%=576万元3)项目总开发价值：（9600-576）万元=9024万元(2)求开发成本1)地价：1000元/m<sup>2</sup>*10000m<sup>2</sup>=1000万元2)拆迁安置补偿和其他土地开发费用：2000万元3)建造成本：2500元/m<sup>2</sup>*10000m<sup>2</sup>=2500万元4)专业人员费用：2500万元*12%=300万元5)其他费用：400元/m<sup>2</sup>*10000m<sup>2</sup>=400万元6)管理费用：(2500+300+400)万元*5%=160万元7)财务费用：Ⅰ土地费用利息：1000万元*[(1+9%)<sup>3</sup>-1]+2000万元*[(1+9%)<sup>2.5</sup>-1]=(295.03+480.83)万元=775.86万元Ⅱ上述3）～6）项之和的利息：(2500+300+400+160)万元*[(1+9%)<sup>2/2</sup>-1]=302.40万元Ⅲ财务费用：(775.86+302.40)万元=1078.26万元8)销售费用：9600万元*2.5%=240万元9)开发成本：(1000+2000+2500+300+400+160+1078.26+240)万元=7678.26万元(3)开发商利润：(9024-7678.26)万元=1345.74万元(4)开发商成本利润率：1345.74/7678.26=17.53%解析：(1)“管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%”这句话是错误的，在《理论》教材中成本法计算时，管理费取值基数还应包含土地取得成本。(2)在所有开发经营与管理计算题中要注意不要缺项、重项，做完后有时间一定要再完整看一遍题目，对照一下在计算中是否还有没有用上的已知条件，分析一下没有用上的已知条件是故意的干扰项还是自己大意在计算中漏项了。</P>
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