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X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发
X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发
shuhaiku
2020-05-20
32
问题
X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。(1)甲咨询工程师设计了三个互斥开发方案,并依据可比性原则,采用动态分析方法对三个方案进行了经济效益比较。(2)乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值:乐观值为7 500元/ 平方米,悲观值为4 000元/平方米,最可能值为5 500元/平方米。(3)丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感,当住宅平均售价为5 200元/平方米时,项目的内部收益率等于开发商斯望的最低回报率(12%)。丙咨询工程师 分析了不同住宅售价发生的概率,见表4-1。
(4)丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外,还受建设投资、融资政策等变量影响,可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。根据丙咨询工程师的分析,计算本项目满足开发商投资回报要求的概率,并据此评价项目风险大小。
选项
答案
解析
(1)按从小到大顺序排列各种售价,计算累计概率如下:[img]/upload/tiku/66/243631_1.jpg[/img](2)要满足开发商投资回报率的要求,住宅的售价应高于5 200元/平方米,由上述数据可知住宅的售价低于 5 200 元/平方米的概率=0.45 + 0.35×(5 200 — 5 000)/(5 500 — 5 000) =0. 59; 则住宅售价高于5 200元/平方米的概率=1 — 0. 59 = 0. 41,即本项目满足开发商投资回报率妾求的概率为41%,说明项目具有很大风险。
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