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某办公楼房地产估价报告封面及目录(略） 估价师声明（略） 估价的假设和限制条

tikufree2019-12-17  26
问题 某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20三、估价日期2004年8月21日至8月25日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点2004年8月21日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法根据估价对象概况及估价目的，本估价采用比较法、假设开发法进行综合评估。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。八、估价结果2004年8月21日估价对象房产总价为人民币7992400元（大写：人民币柒佰玖拾玖万贰仟肆佰元整）。九、估价人员（略）十、估价报告应用的有效期本评估报告使用期限为2004年8月21日起至2005年8月21日止。XX公司办公用房地产估价技术报告一、实物状况分析估价对象建筑物，建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，室内墙壁一般罩白，陶瓷锦砖楼梯，水磨石地面，室外墙壁贴有瓷砖。该楼现为办公用楼，室内水、卫、电设施齐全，设有供暖系统，总建筑面积2075.284m2。二、区位状况分析该评估对象（土地）地号22102—1，位于某市某街某号，总占地面积3444.6m2，门前有10路、12路、14路、7路、40路、48路、102路、103路、306路等公交车经过，交通便利。其西行50m为某路，某商场、某长途汽车站、某火车站、某批发市场等均位于这条路上，形成了繁荣的商业景象和良好的市场氛围。估价对象位于某路南侧，某大酒店与之隔路相望;某马路北侧有饭店、某宾馆、金台大酒店、银河宾馆、某影院等；东行300m路南某大厦已完工进入销售阶段，这无疑为估价对象提供了增值潜力。此外，某街与某路相连，是某市最为繁华的街道,某百货大楼、某购物广场、某商场、某商厦等都设在这条路上，某路集餐饮、娱乐、购物、旅游于一体，其良好的市场氛围使评估对象拥有得天独厚的地理优势。三、市场背景分析(略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法分别进行估价。六、估价测算过程1.市场法①土地该评估对象与车站相邻，交通便利，商业氛围良好，地理位置优越，在本市属一类一级地段。XX市一类一级地段土地市场平均售价为140万元/亩。评估对象土地占地面积3444.6m2，折合为5.17亩。土地价格计算如下：140万元/亩X5.17亩=723.8万元②建筑物该建筑物为办公用楼，建筑面积2075.284m2,市场平均售价600元/m2(不含楼面地价），建于1989年，扣除折旧24%，运算过程如下：600元/m2X2075.284m2X(1—24%)=946330元=94.63万元③评估结果土地评估结果为723.8万元；建筑物评估结果为94.63万元；(723.8+94.63)万元=818.43万元该评估对象最后估价结果为818.43万元。2.假设开发法估价对象具有潜在的开发价值，故选用假设开发法。①通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：假设其用途为商业办公混合楼；建筑容积率1.5;建筑覆盖率25%;建筑总面积5166.9m2；建筑物层数6层；各层建筑物面积均为861.15m2；地上一层为商业用房，总面积为861.15m2；地上二层至六层为办公用房，总面积为4305.75m2。②预计建设期。预计共需3年时间才能完全建造完成投入使用，即2007年5月完成。③预计出售楼价。预计商业楼出售时的平均售价为8 000元/m2;办公用楼出售时的平均售价为1500元/m2。④估计开发费以及开发商利润。估计建筑费为362万元；专业费用为建筑费的5%;年利息率为3.5%;销售费用、税率之和估计为楼价的8%;投资利润率为10%;在未来3年的建设期内，开发费用均匀投入。⑤求取地价。采用的计算公式如下：地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一利润拟采用静态方式试算地价。a.总楼价=8 000元/m2X861.15m2+1500元/m2X4305.75m2=13347825元=1334.78万元b.总建筑费= 362万元c.总专业费=总建筑费X5% =362万元X5%=18.1万元d.总利息=(总地价+总建筑费+总专业费）X利息率X计息期=总地价X3.5%X3+(362+18.1)X3.5%X1.5=总地价X0.105+19.96(万元）上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2004年5月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设建筑费和专业费用的投入为均匀投入。这样，就有上述总利息计算中的计息年数是1.5。e.总销售费用+总税费=总楼价X8% =1334.78万元X8%=106.78万元f.总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用）X利润率=总地价X10%+(362+18.1)X10%=总地价X0.1+38.01(万元）将上述a~f代入假设开发法公式中，即总地价=1334.78—362—18.1一（总地价X0.105+19.96)—106.78—(总地价X0.1+38.01)=655.54万元则评估对象估价结果=(655.54+94.63)万元=750.17万元3.最后估价结果采用市场法得出的评估标的房地产的价值为：818.43万元。采用假设开发法得出的评估标的房地产的价值为：750.17万元。对上述两种方法得出的结论取中间值，得(818.43+750.17)万元+2=784.3万元，即为评估结果。七、估价结果确定占地面积为3444.6m2。土地及地上建筑物的拍卖价格为784.3万元。
选项
答案
解析(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。
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