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  3. 某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让

某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让

tikufree2020-05-20  77
问题 某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。
选项
答案
解析（1）确定估价时点。估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在。（2）起始状态。起点——荒地；终点——五通一平熟地设该成片荒地的总价为V：开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60%=9.6（亿元）取得该荒地的税费=V×4%=0.04V（亿元）土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5（亿元）投资利息总额=（V+0.04V）×[（1+8%）3-1]+5×[（1+8%）1.5-1]=0.27V+0.612（亿元）（注：理解计息期的取值，土地取得费用和税费，一次性投入，因而计息期是3年，土地开发成本和管理销售费用是均匀投入的，计息期取一半，1.5年）转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6%=0.576（亿元）（注：只计算卖方承担的税费；）土地开发利润总额=（V+V×4%）×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75（亿元）（注：题目给出的是投资利润率，所以利润的计算基数不包括投资利息。）V=9.6-0.04V-5-（0.27V+0.612）-0.576-（0.312V+0.75）V=1.641（亿元）故：该成片荒地总价=1.641（亿元）单价=164100000/2000000=82.05元/m2。
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