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  3. 某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块，土地出让

某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块，土地出让

恬恬2019-12-17  29
问题 某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000㎡，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/㎡，重新建造建筑物的建设成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值（土地报酬率为6%）。
选项
答案
解析房地产成本价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧1.土地重新购建成本[img]/upload/tiku/225/7223680_1.png[/img]2.建筑物重新购建成本（1）建设成本1）第一年：1500×40%＝600（万元）；2）第二年：1500×60%＝900（万元）（2）管理费用1）第一年：600×3%＝18（万元）；2）第二年：900×3%＝27（万元）（3）利息（600＋18）[（1＋6%）1.5－1]＋（900＋27）[（1＋6%）0.5－1]＝83.85（万元）（4）销售税费150万元（5）开发利润300（万元）建筑物重新购建成本：1500＋18＋27＋83.85＋150＋300＝2078.85（万元）3.建筑物折旧（1）门窗墙面修复成本＝8（万元）；（2）装饰装修折旧额＝540×3/5＝324（万元）；（3）设备折旧额＝100×3/10＝30（万元）；（4）长寿命项目折旧额＝（2078.85－8－540－100）×3/48＝89.43（万元）折旧合计为：8+324+30+89.43=451.43（万元）该宗房地产成本价值＝588.35+2078.85-451.43=2215.77（万元）
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