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某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块,土地出让
某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块,土地出让
恬恬
2019-12-17
23
问题
某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用,总建筑面积5000㎡,建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/㎡,重新建造建筑物的建设成本为1500万元(建设期2年,第一年投入40%,第二年投入60%,各年内均匀投入),管理费为建设成本的3%,年利率为6%,销售税费为150万元,开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为540万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;残值率假设均为零。请根据上述资料,计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。
选项
答案
解析
房地产成本价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧1.土地重新购建成本[img]/upload/tiku/225/7223680_1.png[/img]2.建筑物重新购建成本(1)建设成本1)第一年:1500×40%=600(万元);2)第二年:1500×60%=900(万元)(2)管理费用1)第一年:600×3%=18(万元);2)第二年:900×3%=27(万元)(3)利息(600+18)[(1+6%)1.5-1]+(900+27)[(1+6%)0.5-1]=83.85(万元)(4)销售税费150万元(5)开发利润300(万元)建筑物重新购建成本:1500+18+27+83.85+150+300=2078.85(万元)3.建筑物折旧(1)门窗墙面修复成本=8(万元);(2)装饰装修折旧额=540×3/5=324(万元);(3)设备折旧额=100×3/10=30(万元);(4)长寿命项目折旧额=(2078.85-8-540-100)×3/48=89.43(万元)折旧合计为:8+324+30+89.43=451.43(万元)该宗房地产成本价值=588.35+2078.85-451.43=2215.77(万元)
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