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某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权,类似工业用地的重
某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权,类似工业用地的重
书海库
2020-05-20
52
问题
某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权,类似工业用地的重新购建价格为200万元,重新建造该房地产的建设成本为300万元,管理费用为15万元,销售费用为20万元,销售税费为50万元。正常建设期为1.5年,假设土地取得费用在建设期初一次性投入,其他费用在建设期内均匀发生,年利率为6.31%,投资利润率为12%,土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法,正确的有()。A、评估对象土地取得成本为196万元B、应计算利息项目的总金额为535万元C、土地取得成本的计息期为1.5年D、土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E、开发利润为64.20万元
选项
答案
ACD
解析
本题考查的是重新购建成本的求取思路。(1)由于类似工业用地的重新购建价格为200万元(50年建设用地使用权),估价对象剩余土地使用权年限为45年,则估价对象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(万元);(2)应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用=196+300+15+20=531(万元);(3)土地取得成本之外其他计息项目=(300+15+20)×[(1+6.31%)1.5/2-1]=15.73(万元);(4)投资利润率=开发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用),开发利润=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72(万元)。参见教材P304。
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