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2017年12月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下： （1）2016年5月以15...

admin2020-12-24  23
问题 2017年12月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下：
（1）2016年5月以15000万元购买政府出让的一宗土地，并缴纳了契税，当地适用的契税税率为3%。
（2）自2016年6月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本9000万元、管理费用680万元、销售费用560万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的税金及附加350万元（不含增值税和印花税）。
（3）2017年11月该房地产项目竣工验收，截止到11月底该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得不含税收入35000万元。
根据上述资料，回答下列问题：
（1）简要说明房地产开发成本包含的项目。
（2）简要说明税务机关要求该房地产开发公司进行土地增值税清算的理由。
（3）计算该房地产开发公司清算土地增值税时应纳土地增值税税额。（单位为万元，保留2位小数)
选项
答案
解析（1）房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （2）根据税法规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 该房地产开发公司房地产项目已竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为90%，在85%以上，所以主管税务机关可要求该房地产开发公司进行土地增值税清算。 （3）按照下列步骤计算土地增值税。 （1）转让房地产的收入为35000万元。 （2）转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为： 15000×（1＋3%）×50%×90%＝6952.5（万元） ②房地产开发成本为：9000×90%＝8100（万元） ③房地产开发费用为：600×90%＋（6952.5＋8100）×5%＝540＋752.63＝1292.63（万元） ④与转让房地产有关的税金为350万元 ⑤从事房地产开发的加计扣除金额为： （6952.5＋8100）×20%＝3010.5（万元） 转让房地产的扣除项目金额为：6952.5＋8100＋1292.63＋350＋3010.5＝19705.63（万元） （3）转让房地产的增值额为： 35000－19705.63＝15294.37（万元） （4）转让房地产的增值率为： 15294.37÷19705.63＝77.61%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。 （5）应纳土地增值税税额＝ 15294.37×40%－19705.63×5%＝5132.47（万元）。
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