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有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1 000平方米,使用期限为50年,容积
有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1 000平方米,使用期限为50年,容积
恬恬
2020-05-20
54
问题
有一宗“七通一平”待开发建筑用地,面积为1 000平方米,使用期限为50年,容积率为5,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费用为3 500元/平方米,专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为2元/平方米·日,管理费用为年租金的2%,维修费用为建筑费用的 1.5% ,保险费用为建筑费用的0.2% ,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的 20% 。要求:试评估该宗地地价。
选项
答案
解析
(1)年总收益=2 ×365 × 1 000×5 =3 650 000 (元)(2)年总费用=3 650 000×2% +3 500×5 000×(1.5% +0.2% ) +3 650 000×17.5%=1 009 250 (元)(3)年纯收益=3 650 000 -1 009 250 =2 640 750(元)(4)房地产总价=2.640 750/7% × [1-1/ (1+7% )50-2] =36 258 750 (元)(5)测算建筑费用及专业费用=3 500×(1 + 10%)×5 000 =19 250 000 (元)(6)利息=地价×[ (1 +6% )2 -1] + 19 250 000× [ (1+6%) -1]=0. 1236×地价 + 1 155 000(7)开发商利润=(地价 + 19 250 000)×20% =0. 2×地价+3 850 000(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36 258 750 -19 250 000 - (0. 1236×地价 + 1 155 000) - (0. 2×地价 + 3 850 000)地价=9 069 016 (元)
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