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有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积

恬恬2020-05-20  29
问题 有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的 1.5% ,保险费用为建筑费用的0.2% ,税金为年租金的17.5%,贷款利率为6%,房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的 20% 。要求：试评估该宗地地价。
选项
答案
解析(1)年总收益=2 ×365 × 1 000×5 =3 650 000 （元）(2)年总费用=3 650 000×2% +3 500×5 000×(1.5% +0.2% ) +3 650 000×17.5%=1 009 250 （元）(3)年纯收益=3 650 000 -1 009 250 =2 640 750（元）(4)房地产总价=2.640 750/7% × [1-1/ (1+7% )50-2] =36 258 750 （元）(5)测算建筑费用及专业费用=3 500×(1 + 10%)×5 000 =19 250 000 （元）(6)利息=地价×[ (1 +6% )2 -1] + 19 250 000× [ (1+6%) -1]=0. 1236×地价 + 1 155 000(7)开发商利润=(地价 + 19 250 000)×20% =0. 2×地价+3 850 000(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=36 258 750 -19 250 000 - (0. 1236×地价 + 1 155 000) - (0. 2×地价 + 3 850 000)地价=9 069 016 （元）
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