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为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格，选取了三个可比

昕玥2019-12-17  69
问题 为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
选项
答案
解析（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m22）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元可比实例B1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币可比实例C1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377万元人民币（2）进行交易情况修正可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）（3）进行市场状况调整可比实例A市场状况调整系数=99.2/100可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6（4）进行房地产状况调整可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）（5）比较价值计算可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722（万元/m2）；可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539（万元/m2）；可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203（万元/m2）；比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
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