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某商业房地产项目总占地面积为42000m2,规划建设用地40000m2,总建筑面
某商业房地产项目总占地面积为42000m2,规划建设用地40000m2,总建筑面
Loveyou
2019-12-17
26
问题
<P>某商业房地产项目总占地面积为42000m<sup>2</sup>,规划建设用地40000m<sup>2</sup>,总建筑面积297000m<sup>2</sup>。已知楼面地价为280元/m<sup>2</sup>,建造成本为964元/m<sup>2</sup>(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%,贷款利率为15%,销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为3040元/m<sup>2</sup>,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年,购买土地使用权后即开工建设,地价款和土地管理费在开发初期一次性投入,建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入,试求该项目的开发商成本利润率。</P>
选项
答案
解析
<P>解题思路::(1)项目总开发价值1)项目总销售收入:297000m<sup>2</sup>*95%*3040元/m<sup>2</sup>=85773.60万元2)销售税费:85773.60*5.48%万元=4700.39万元3)项目总开发价值:(85773.60-4700.39)万元=81073.21万元(2)项目总开发成本1)土地成本:297000m<sup>2</sup>*280元/m<sup>2</sup>=8316万元2)建造成本:297000m<sup>2</sup>*964元/m<sup>2</sup>=28630.80万元3)其他工程费:28630.80万元*8%=2290.46万元4)管理费:①土地管理费:8316万元*6%=498.96万元②建设期管理费:(28630.80+2290.46)*6%万元=1855.28万元③管理费合计:2354.24万元5)销售费用:85773.60*3.5%万元=3002.08万元6)财务费用:①土地费用和土地管理费利息:(8316+498.96)*[(1+15%)<sup>3</sup>-1]万元=4591.49万元②建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用利息:(28630.80+2290.46+1855.28+3002.08)*[(1+15%)<sup>3/2</sup>-1]万元=8344.92万元③财务费用总计:12936.41万元7)项目开发总成本:(8316+28630.80+2290.46+2354.24+3002.08+12936.41)万元=57529.99万元(3)项目开发利润:(81073.21-57529.99)万元=23543.22万元(4)开发成本利润率:23543.22/57529.99=40.92%</P>
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