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  3. （40-43题共用题干） 永安市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的农

（40-43题共用题干） 永安市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的农

书海库2020-05-20  36
问题 （40-43题共用题干）永安市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的农民集体所有的土地，华天房地产开发公司正拟开发商品住宅小区而需用土地。请根据下列各问中给定的条件回答。
选项 40．假设华天公司与圣达公司签订土地使用权转让合同，但尚未办理土地使用权变更登记。1年后，在合同约定的转让金支付期到来之前，华天公司又与顺通公司签订土地使用权转让协议，双方办理了土地使用权变更登记。圣达公司提出异议。对此情况，下列说法正确的是：（ ）A．由于华天公司与圣达公司的土地转让合同签订在先，故顺通公司不能取得该土地使用权B．由于圣达公司对土地使用权属提出异议，故顺通公司的土地使用权变更登记应予撤销，待查清事实后再予确认登记C．顺通公司已有效取得该土地使用权D．圣达公司现在只能主张债权保护，而不能取得土地使用权
答案CD
解析1.考查土地征收程序。根据《土地管理法》第45条第1款的规定，征收下列土地的，由国务院批准：1.基本农田；2.基本农田以外的耕地超过35公顷的；3.其他土地超过70公顷的。由此可见，本题的正确选项是C选项。2.考查土地使用权转让方式。根据《城市房地产管理法》第13条第1款的规定："土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。"第24条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。由此可见，本题的正确选项应为BCD，而A选项是不符合法律规定的。以划拨这种无偿取得国有土地使用权的方式获得的土地使用权，不应用来开发房地产营利。3.考查房地关'系。根据《城市房地产管理法》第39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。据此本题A选项正确。该法第32条规定："房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。"所以B选项错误。根据该法第43条的规定："以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。"根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，居住用地的最高使用年限为70年，本题中华天公司已经取得使用权3年，所以圣达公司的土地使用权年限不可能为70年。据此，C选项错误。根据《城市房地产管理法》第43条的规定："以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。"据此，本题D选项也是错误的。4.考查土地权属和用途的变更的程序。根据《土地管理法》第12条、第13条的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。由此可见，本题CD选项是正确的。
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