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某房地产估价机枸接受委托,评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺
某房地产估价机枸接受委托,评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺
昕玥
2019-12-17
25
问题
某房地产估价机枸接受委托,评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正,权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后,拟选用市场法作为主要的估价方法,但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约,合同租金明显低于市场租金;实例B系兄弟之间转让;实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模;实例D平面形状为“L”形,系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外,四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问:1.四个交易实例是否可以选作可比实例?2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的,应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?
选项
答案
解析
1.实例A、B、C、D交易实例可选作可比实例。实例A与评估对象的房地产权益状况之间存在差异,通过修正可以进行调整;实例B、C属于特殊交易情况的交易实例,一般不宜选为可比实例,但由于此次评估可供选择的交易实例较少,所以不得不选用。实例D与估价对象的形状之间存在差异,但可以通过修正进行调整。2.实例A需要进行权益状况的调整,可以通过将租约期内正常租金和租约租金之差折现(折到实例A的交易日期)求和,并将所得结果加到交易价格上来修正这种带租约的可比实例。实例B的成交价格一般会低于正常价格,可通过乘以一个大于1的交易情况修正系数来进行修正。实例C可以通过将交易价格减去按照面积分摊的合并增值额来进行修正。实例D可以通过路线价法增补由于缺失那一部分带来的交易价格的偏低。
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