2. 考公考编
  3. 张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的

张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的

书海库2020-05-20  33
问题 <P>张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供的年利率为8%，期限为10年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。</P><P>乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。</P><P>以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。</P><P>1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。</P><P>2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。(12分)</P>
选项 <P>1.编制资本金现金流量表</P><P>(1)甲方案的资本金现金流量表见下表。</P><P></P><P>年还本付息A=Pi(1+i)<sup>n</sup>/[(1+i)<sup>n</sup>-1]=300x8%×(1+80/0)<sup>10</sup>/[(1+8%)<sup>10</sup>-1]=44.71万元</P><P>(2)乙方案的资本金现金流量表见下表。</P><P></P><P>2.用差额投资内部收益率法进行方案比选</P><P>(1)进行单一方案评价</P><P>NPV<sub>甲</sub>={-300+67.79/15%×[1-1/(1+150)<sup>5</sup>]+73.41/15%×[1-11(1+15%)<sup>5</sup>]×11(1+15%)<sup>5</sup>124.03/15%×[1-1/(1+15%)<sup>5</sup>]×11(1+15%)<sup>10</sup>+130.24/15%×[1-1/(1+15%)<sup>4</sup>]×1/(1+15%)<sup>15</sup>}万元=(-300+227.24+122.35+102.77+45.70)万元=198.06万元</P><P>因为NPV<sub>甲</sub>>0，所以甲方案可行。</P><P>NPV<sub>乙</sub>={-400+85/15%×[1-11(1+15%)<sup>10</sup>]+155/15%×[1-11(1+15%)<sup>9</sup>]×1/(1+15%)<sup>10</sup>}万元=(-400+426.60+182.82)万元=209.4万元</P><P>因为NPV<sub>乙</sub>>0，所以乙方案可行。</P><P>(2)用差额投资内部收益进行方案比选因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。</P><P>{图2}</P><P>(3)计算(乙-甲)差额内部收益率</P><P>令i<sub>1</sub>=16%</P><P>NPV<sub>1</sub>={-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)<sup>5</sup>]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)<sup>5</sup>]×1/(1+16%)<sup>5</sup>+30.97/16%×[1-1/(1+16%)5]×11(1+16%)<sup>10</sup>+24.76/16%×[1-1/(1+16%)<sup>4</sup>]×1/(1+15%)<sup>15</sup>}万元=4.88万元令i<sub>2</sub>=17%NPV<sub>1</sub>={-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)<sup>5</sup>]+11.59/17%×[1-1/(1+17%)<sup>5</sup>]×1/(1+17%)<sup>5</sup>+30.97/17%×[1-1/(1+17%)<sup>5</sup>]×1/(1+17%)<sup>10</sup>+24.76/17%×[1-1/(1+170%)<sup>4</sup>]×1/(1+15%)<sup>15</sup>}万元=-0.97万元</P><P>FIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)×1%=16.83%</P><P>因为FIRR=16.83%>15%，所以乙方案优于甲方案。</P>
答案
解析
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