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评估对象宗地A的具体资料如下: ⑴评估目的:评估宗地A在评估基准日的市场
评估对象宗地A的具体资料如下: ⑴评估目的:评估宗地A在评估基准日的市场
tikufree
2019-12-17
37
问题
评估对象宗地A的具体资料如下: ⑴评估目的:评估宗地A在评估基准日的市场价值。 ⑵评估对象基本情况: 宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地,规划用途为住宅、公寓,土地使用年限为70年,规划容积率为4。 ⑶宗地开发情况: 不论是用于住宅开发或公寓建设,建设周期均为2年,住宅的建筑费用为每平方米1800元,公寓的建筑费用为每平方米2000元,专业费用均为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入,评估基准日银行贷款利率为6%,建成后预计每年折旧费为320000元,建设过程中的相关税费均为楼价的4%,开发商要求的利润率为15%,住宅及公寓的正常综合折现率为8%。 ⑷市场调研情况: 评估基准日两年后住宅的市场情况是:售价为每平方米4000元,按此价格住宅建成后就可以售出,销售税费占楼价的3%。 评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是:年净租价为每平方米350元(扣除维修等费用后的租价),以后每年的租价以2%的比率递增,出租率为90%,出租过程中需交纳的税款占租金的5%。 “建筑费和专业费”属于建设开发成本,同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。 【要求】 根据给出的资料,运用剩余法评估该宗地在评估基准日的市场价值; (1)写出评估思路或技术路线; (2)写出评估步骤和评估结果; (3)对评估结论作出必要的说明。
选项
答案
解析
⑴评估技术路线 ①比较宗地开发方案; ②选择开发方案并给出宗地A的市场价值。 ⑵比较开发方案 ①计算开发住宅的地价 卖楼价=2000×4×4000=32000000(元) 注意:卖楼价的计算没有扣除销售。 建筑费=2000×4×1800=14400000(元) 专业费用=14400000×10%=1440000(元) 利息=地价×[(1+6%)^2-1]+(14400000+1440000)×[(1+6%)^1-1] =0.1236×地价+15840000×0.06 =0.1236地价+950400 利润=(地价+14400000+1440000)×15% =0.15地价+2376000 销售税费=32000000×3%=960000(元) 建设中的税费=32000000×4%=1280000(元) 地价= 32000000-14400000-1440000-0.1236地价-950400-0.15地价-2376000-960000-1280000 1.2736地价=10593600 地价= 8317839 ②计算开发公寓的地价 建成后第一年净租金=2000×4×350×0.9×(1-5%)=2394000(元) 净租金计算已经扣除了出租过程中的税款,以便后续计算出出租实现的房屋价值 总租金净收入(出租实现的楼价) =2394000/(8%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+8%)] 68} =39900000×(1-0.0205) =39900000×0.9795 =39082050(元) 建筑费=2000×4×2000=16000000(元) 专业费用=16000000×10%=1600000(元) 利息=地价×[(1+6%) 2-1]+(16000000+1600000)×[(1+6%) 1-1] =0.1236×地价+17600000×0.06 =0.1236地价+1056000 利润=(地价+16000000+1600000)×15% =0.15地价+2640000 建设中的税费=39082050×4%=1563282(元) 地价=39082050-16000000-1600000-0.1236地价-1056000-0.15地价-2640000-1563282 1.2736地价= 16 222 768 地价= 12 737 726.13(元) (3)评估结论及其说明 评估宗地A在评估基准日的市场价值接近于12 737 726.13元。这个评估结论符合市场价值要求的最有效使用原则。
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