X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发

昕玥2020-05-20  22

问题 X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。(1)甲咨询工程师设计了3个互斥开发方案,并依据可比性原则,采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。(2)乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值:乐观值为7500元/m2,悲观值为4000元/m2,最可能值为5500元/m2。(3)丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感,当住宅平均售价为5200元/m2时,项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12%)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率,见表1。(4)丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外,还受建设投资、融资政策等变量影响,可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。1.甲咨询工程师在进行方案经济比较时,各方案之间具有可比性具体包含哪些内容?可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较?2.根据乙咨询工程师的调查预测,估算3年后住宅售价的期望值和标准差。3.根据丙咨询工程师的分析,计算本项目满足开发商投资回报要求的概率,并据此评价项目风险大小。4.丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由,并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。

选项

答案

解析1.方案比选的可比性原则具体包括:(1)服务年限的可比性;(2)计算基础资料的可比性(如价格);(3)设计深度应相同,效益与费用的计算范围应一致;(4)经济计算方法应相同,即选择相同的评价指标。方案比选的动态分析方法包括:净现值比较法、净年值比较法、差额投资内部收益率法、费用现值比较法、费用年值比较法。2.根据题目可知该住宅售价符合三角形分布,则其期望值和方差的计算公式为:[img]/upload/tiku/66/242781_1.jpg[/img]3.按从小到大顺序排列各种售价,计算累计概率,见表6。[img]/upload/tiku/66/242781_1_1.jpg[/img]4. 丁咨询工程师采用的风险评价技术是正确的。理由:当风险分析中的输入变量多于3个,每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时,可以采用蒙特卡洛技术。使用时应注意的问题有:(1)风险变量之间应该是独立的,输入变量的分解程度既要保证结果可靠,又要避免风险变量之间的相关关系。(2)根据不确定变量的个数和数量的分解程度确定模拟次数,不确定变量的个数越多,变量分解的越细,需要模拟的次数就越多。
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