2. 财务会计
  3. 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重

某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重

shuhaiku2019-12-17  29
问题 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。
选项 A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元
答案ACD
解析本题考查的是房地产价格构成。（1）由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，估价对象土地取得成本＝200×[1－1/（1＋6%）45]/[1－1/（1＋6%）50]≈196（万元）；（2）应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）；（3）土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（万元）；（4）投资利润率＝开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）；开发利润＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。P298。
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