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A装饰公司（以下称A公司）承接甲开发商所建造楼盘的全部室内装饰工程，2017年7月5日，A装饰公司为此与B建材公司（以下称B公司）签订了一份买卖合同。该合...

admin2020-12-24  20
问题 A装饰公司（以下称A公司）承接甲开发商所建造楼盘的全部室内装饰工程，2017年7月5日，A装饰公司为此与B建材公司（以下称B公司）签订了一份买卖合同。该合同约定：B公司向A公司供应一批卫生间装饰用瓷砖，总价款为人民币130万元；在合同签订之后3日内，由A公司先期预付人民币30万元货款；B公司在同年8月5日前一次性向A公司交货；A公司收到货物并验收合格后10日内一次性向B公司付清余款。与此同时，为了保证该买卖合同的履行，B公司要求A公司提供担保，A公司提出由双方都有业务往来的C贸易公司（以下简称C公司）提供担保，C公司与B公司达成口头约定如果A公司不履行付款义务，C公司保证履行。
2017年7月8日，A公司履行先期预付货款的义务。2017年8月1日，B公司依照上述合同的规定向A公司一次性交付货物，并经A公司验收。同年8月上旬，A公司向B公司提出：B公司交付的瓷砖存在严重质量问题，要求退货；B公司声称其货物不存在质量问题，不同意退货；并要求A公司严格履行合同义务，按时向B公司支付货款。A公司亦拒绝向B公司支付剩余货款。B公司认为A公司的行为属于违约行为，于是到A公司所在地的人民法院提起诉讼，追究A公司的违约责任。
经调查证实：B公司交付给A公司的瓷砖不存在质量问题，A公司之所以要求退货，主要是因其承接的甲开发商的室内装饰工程发生变化，甲开发商将一部分室内装饰工程转包给了其他公司。
甲开发商在楼盘尚未竣工且未取得预售许可证以前，即开始向社会公众进行预售。
张某有一学龄前儿子，因受甲售楼广告的影响，对正在预售的楼盘的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施非常感兴趣，看中了一套建筑面积为140平方米的商品房。虽然该商品房的价格明显高于周围楼盘，但张某认为该小区的设施对其儿子成长十分有利，故欣然向银行办理贷款手续，购买了该商品房。
该商品房交房时，张某发现该小区并没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施，随即与甲开发商交涉，要求其承担违约责任。但甲开发商认为广告只是要约邀请，难免有夸张和虚幻之处，拒绝承担违约责任。
此后不久，张某又发现其购买的商品房的实际建筑面积只有135平方米，当即要求退房，也遭甲开发商拒绝。张某遂向法院提起诉讼。
经查，在张某向法院起诉前，甲开发商已取得该商品房的预售许可证。
2018年4月，张某将上述房子出租给李某，并与之签订了为期2年的租赁合同。2018年8月，张某又将该房子出卖给陈某。
根据上述内容，分别回答下列问题：
<1>、A公司是否存在违约行为？并说明理由。
<2>、B公司可否依据保证约定，要求C公司承担保证责任？并说明理由。
<3>、张某与甲开发商签订的商品房预售合同是否有效？并说明理由。
<4>、张某因小区没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施而要求开发商承担违约责任是否有法律依据？并说明理由。
<5>、张某因其购买的商品房的实际面积只有135平方米而要求退房，是否能得到法律支持？并说明理由。
<6>、如果甲开发商还有其他行为构成了售房欺诈，受害者最多可以要求甲开发商承担多少赔偿金？并说明理由。
<7>、如果张某与甲的售楼合同解除了，则贷款合同应当如何处理？并说明理由。
<8>、张某将上述房子出卖给陈某时，其与李某的租赁合同是否继续有效？并说明理由。
<9>、张某出售上述房子时，作为承租人的李某享有什么权利？
选项
答案
解析【1】 A公司存在违约行为。因为B公司依照合同的规定，按时向A公司交付了货物，并且所交付的货物符合质量要求，A公司未按约定向B公司支付剩余货款，属于没有完全履行合同义务，构成违约。（2分） 【2】 B公司不能要求C公司承担保证责任。根据《担保法》的规定，保证合同必须采用书面形式，其为要式合同。口头的保证不发生法律效力。（2分） 【3】 张某与甲开发商签订的商品房预售合同有效。根据规定，出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。（2分） 【4】 张某因小区没有售楼广告所宣传的儿童乐园、游泳池、篮球场等公共设施而要求开发商承担违约责任有法律依据。根据规定，有关商品房的销售广告和宣传资料，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。上述内容即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。本题中甲的售楼广告构成要约，属于合同的组成部分，甲开发商违反这些内容需要承担违约责任。（4分） 【5】 张某因其购买的商品房的实际面积只有135平方米而要求退房，能得到法律支持。根据规定，房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3％的，买方可以行使法定解除权。（3分） 【6】 如果甲开发商还有其他行为构成了售房欺诈，受害者最多可以要求甲开发商承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。根据规定，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。（1分） 【7】 如果张某与甲的售楼合同解除了，则贷款合同也相应解除，甲应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和张某。根据规定，商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。（1分） 【8】 张某将上述房子出卖给陈某时，其与李某的租赁合同仍然有效。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（1分） 【9】 张某出售上述房子时，作为承租人的李某享有同等条件下的优先购买权。（1分）
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