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甲公司为解决公司员工住房困难，于2002年5月18日与乙房地产公司(以下简称“乙

书海库2019-12-17  28
问题 甲公司为解决公司员工住房困难，于2002年5月18日与乙房地产公司(以下简称“乙公司”)签订商品房预购合同。合同约定：甲公司向乙公司购买商品房30套，总价款为1800万元；该合同须在房地产管理部门办理登记备案手续；甲公司须在合同登记备案后10天内支付合同总价款的20％，余款于2005年1月1日乙公司交付房屋时支付。 2002年6月20日，双方在房地产主管机关办理了合同登记备案手续。应乙公司的要求，丙公司将其所有的一幢价值2000万元的办公楼为乙公司设定了一项抵押权，并于2002年6月21日办理了抵押登记手续。2002年6月26日，甲公司向乙公司支付首付款360万元时，应乙公司的要求，丁公司同意担任甲公司的保证人，并与乙公司签订了保证协议，约定一旦甲公司不能支付价款，由丁公司代为履行。2004年6月20日，经丙公司请求，乙公司同意放弃对丙公司办公楼设定的抵押权，并办理了抵押权注销登记。 2005年1月1日，乙公司虽将房屋交付给甲公司使用，但因相应的房地产产权登记手续尚未办理完毕，不能交付房地产产权证书，甲公司遂以此为由拒绝支付剩余房款。至2005年7月1日乙公司协助甲公司办妥相应的房地产权属登记手续，并使其取得房地产权属证书时，甲公司仍拒绝支付剩余价款。 根据上述事实和相关法律制度的规定，回答下列问题：  1．该商品房预购合同何时开始生效?为什么? 2．甲公司2005年1月1日以乙公司未交付房地产产权证书为由拒绝支付剩余价款的行为，是否构成违约行为?为什么？ 3．乙公司于2005年7月1日向丁公司请求履行保证债务时，丁公司认为，由于乙公司事先放弃了丙公司所提供的抵押权，因此自己的保证责任已经消灭。丁公司的理由是否合法?为什么? 4．乙公司于2005年7月1日向丁公司请求履行保证债务时，丁公司认为，乙公司应先向甲公司求偿并申请强制执行其财产。丁公司的主张是否合法?为什么?
选项
答案
解析1．该商品房预购合同自2002年5月18日起生效。根据合同法的规定，合同自依法成立时开始生效，本合同是2002年5月18日合法成立的。P308 2．甲公司的行为已构成违约行为。其理由在于：该商品房预购合同已经有效成立；按合同规定，甲公司支付余款的义务与乙公司的房屋交付义务，处于同时履行的状态；乙公司已履行其房屋交付义务，则甲公司就不再享有同时履行抗辩权，因此拒绝支付余款的行为，已经构成违约行为；至于办理房地产产权登记并交付房地产产权证书，虽然也是房地产买卖合同中出卖人的主要义务，但在本案中因合同的约定，该义务的履行并非甲公司履行价款义务的前提，二者之间不构成同时履行抗辩关系，因此甲公司不能以此为由来阻却自己违约行为的成立。P316 3．不合法。其原因在于：本案属于同一债权既有保证又有物的担保的情形，而且该物的担保(办公楼抵押权)是由第三人(丙公司)提供的；在第三人提供物的担保时，因物的担保与人的担保处于同等地位，债权人有权选择行使物的担保或保证；如果当事人没有特别约定，两者均有承担担保责任的义务，本案即属于此种情形；因此，债权人乙公司虽然放弃了物的担保，但对保证人丁公司的保证责任没有影响，其保证责任并不消灭。P142 4．合法。因为在本案中，依据当事人所约定的保证合同的内容来看，丁公司所承担的保证责任，属于一般保证责任；按照一般保证的原理与规定，一般保证人享有先诉抗辩权，即一般保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任；也就是说，一般保证责任只是一种补充责任。P320
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