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  3. 某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。在价值时点

某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。在价值时点

Loveyou2020-05-20  57
问题 某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2?天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2?天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金上涨2元/（m2?天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
选项
答案
解析解:（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧前5年年租金增加额A1＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）＝87.05其租金折现现值V1＝87.05×2000/10%×（1－1/1.15）＝659994.9305第6－35年年租金增加额A2＝2×365×（1－2%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）＝150.56其租金折现现值V2＝150.56×2000/10%×（1－1/1.130）/1.15＝1762596.705获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额V＝V1＋V2＝659994.9305＋1762596.705＝242.26（万元）（外部因素造成的自然增值）（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。（3）计算有电梯的写字楼现时价格前5年的收益现值＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000×（1－1/1.15）/10%＝358.64万元6－35年的收益现值＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000/10%×（1－1/1.130）/1.15＝628.12万元有电梯的写字楼现时价格＝986.76（万元）（4）功能缺乏折旧＝180万元获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元）（重置价格的功能缺乏的折旧，是增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧＝180－150＝30万元）【解析】（1）假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。（2）有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格，不是重置价格。
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