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  3. 2019年12月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下： (1)2015...

2019年12月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下： (1)2015...

admin2020-12-24  20
问题 2019年12月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
(1)2015年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。
(2)2016年3月开始动工建设，发生开发成本5000万元，其中包含银行贷款凭证显示与该项目相关的利息支出1000万元。
(3)2019年12月，项目已销售可售建筑面积的80%,共计取得含税收入21000万元；可售建筑面积的20%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。
(4)公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税1200万元。
(其他相关资料：当地适用的契税税率为5%,省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%,该公司选择简易计税方法计算增值税，该公司在计算土地增值税时可扣除的与转让房地产有关的附加包括教育费附加和地方教育附加）
要求：根据上述资料，计算回答下列问题。
(1)该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额。
(2)该公司应缴纳的增值税。
(3)该公司计算土地增值税时可扣除的房地产开发费用。
(4)该公司计算土地增值税时可扣除的税金及附加。
(5)该公司计算土地增值税时可扣除项目金额合计。
(6)该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。
选项
答案
解析(1)该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=8000+8000×5%=8400(万元） (2)该公司应该缴纳的增值税=21000÷80%÷(1+5%)×5%=1250(万元） (3)该公司计算土地增值税时可扣除的房地产开发费用=1000+(8400+4000)×5%=1620(万元） (4)该公司计算土地增值税时可扣除的税金及附加=1250×(7%+3%+2%)=150(万元） (5)房地产开发成本=5000-1000=4000(万元） 扣除项目金额合计=8400+4000+1620+150+(8400+4000)×20%=16650(万元）。 (6)增值额=21000÷80%÷(1+5%)-16650=8350(万元）,增值率=8350÷16650×100%=50.15%,适用税率40%,速算扣除系数5%。应纳土地增值税=8350×40%-16650×5%=3340-832.5=2507.5(万元） 应补缴土地增值税=2507.5-1200=1307.5(万元）。
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