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某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估,评估基准日为2017年12月31日,
某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估,评估基准日为2017年12月31日,
恬恬
2019-12-17
69
问题
某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估,评估基准日为2017年12月31日,采用重置成本法。 该办公楼由企业出资委托施工企业承建,建设工期1年,于2010年12月底建成并投入使用,建筑面积10000平方米,经济使用年限50年,办公楼使用、维修和保养正常。 资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100),分值分别为92、69、88,权重系数分别为85%、10%、5%。 按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3785万元,安装工程造价为705万元。前期费用费率为2%,期间费用费率为5%,资金成本率为4.35%,利润率为5%。 要求: 计算该办公楼的评估值。
选项
答案
解析
(1)确定重置成本 前期费用=建安综合造价*2%=(3785+705)*2%=4490*2%=89.8万元 期间费用=建安综合造价*5%=4490*5%=224.5万元 利息=(建安工程造价+期间费用)×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2+前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率 =(4490+224.5)×1×4.35%×1/2+89.8×1×4.35%=106.4467万元 利润=(建安工程造价+期间费用+前期费用)×利润率 =(4490+224.5+89.8)×5%=240.215万元 重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+利息+合理利润 =4490+89.8+224.5+106.4467+240.215=5150.962万元 (2)成新率的计算 ①年限法成新率的确定 成新率=(50-7)/50×100%=86% ②打分法成新率的确定 成新率=(结构打分×评分修正系数+装修打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数)÷100×100% =(92×85%+69×10%+88×5%)÷100×100%=89.5% ③加权平均综合成新率的确定 综合成新率=86%×0.4+89.5%×0.6=88.1% (3)评估值计算 评估值=重置成本×综合成新率=5150.962×88.1%=4537.998万元
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