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【案例七】 背景资料： 某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。 A 方

书海库2019-12-17  36
问题 【案例七】背景资料：某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。A 方案：一次性开发多层住宅45000m2 建筑面积，需投入总成本费用（包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，同下）9000 万元，开发时间（包括建造、销售时间，同下）为18 个月。B 方案：将该地块分为东、西两部分开发。一期在东区先开发高层住宅36000m2 建筑面积，需投入总成本费用8100 万元，开发时间为15 个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100%（售价和销量同一期），则在西区继续投入总成本费用8100 万元开发高层住宅36000m2 建筑面积；如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22000m2 建筑面积，需投入总成本费用4600 万元，开发时间为15 个月。两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表2-31。根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。暂停开发每季损失10 万元。季利率为2%。问题：1.两方案销路好和销路差情况下分期计算季平均销售收入各为多少万元？（假定销售收入在开发时间内均摊）2.绘制两级决策的决策树。3.试决定采用哪个方案。（注：计算结果保留两位小数）
选项
答案
解析1、计算季平均销售收入。A 方案开发多层住宅：销路好：4.5×4800×100%／6=3600 万元销路差：4.5×4300×80%／6=2580 万元B 方案一期：开发高层住宅：3.6×5500×100%／5=3960 万元开发多层住宅：销路好：2.2×4800×100%／5=2112 万元销路差：2.2×4300×80%／5=1513.6 万元2、绘制两级决策树（见下图）。[img]/upload/tiku/567/9818835_1.png[/img]3、机会点1：净现值的期望值：（3600×0.7＋2580×0.3）×（P／A，2%，6）－9000=（3600×0.7＋2580×0.3）×5.601－9000=9449.69 万元等额年金：9449.69×（A／P，2%，6）=9449.69×1／（P／A，2%，6）=9.449.69×1／5.601=1687.14 万元机会点3：净现值的期望值：3960×（P／A，2%，5）×1.0－8100=3960×4.713×1.0－8100=10563.48 万元等额年金：10563.48×（A／P，2%，5）=10563.48×1／4.71=2241.35 万元依此类推，求出机会点4 的净现值的期望值为-47.13 万元，等额年金为：-10.00万元；机会点5 的净现值的期望值为4507.78 万元，等额年金为：956.46 万元。根据计算结果判断，B 方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应该为开发多层住宅。机会点2 的净现值的期望值：[10563.48×（P／F，2%，5）＋3960×（P／A，2%，5）]×0.6＋[4507.78×（P／F，2%，5）＋2520×（P／A，2%，5）]×0.4－8100=15224.72 万元等额年金：15224.72×（A／P，2%，10）=1707.38 万元根据计算结果，应采用B 方案，即第一期先开发高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住宅，在销路差的情况下，二期改为开发多层住宅。
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