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某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自
某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自
Loveyou
2019-12-17
38
问题
某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70% 。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8% ,建筑物报酬率为10% ,请计算该房地产在2010年10月1日的价值。
选项
答案
解析
(1)年有效毛收入A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(万元)(2)年运营费用C=30×12+1075.2×8%=446.02(万元)(3)年净收益α=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元)或α=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元)(4)土地总价L=40000÷4×2100=2100(万元)(5)土地年净收益αL=2100×8%÷[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元)(6)建筑物年净收益你=αB-αL=629.18-180.19=448.99(万元)(7)建筑物总价B=448.99÷10%×[1-1/1+10%)40-5]=4330.13(万元)(8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)【试题解析】(1)此题是土地和建筑物投资组合技术的应用,而且是用的报酬率不是资本化率,平时用的多的是用资本化率的土地和建筑物投资组合技术的应用。(2)此题缺假设前提:在建设用地使用权期限届满需要无偿收回建设用地使用权时,对收回的建筑物不予补偿。
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