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某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自

Loveyou2019-12-17  79
问题 某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70% 。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8% ，建筑物报酬率为10% ，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。
选项
答案
解析（1）年有效毛收入A=40000×0.7×（1-20%）×40×12=1075.2（万元）（2）年运营费用C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）（3）年净收益α=A-C=1075.2-446.02=629.18（万元）或α=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12=629.18（万元）（4）土地总价L=40000÷4×2100=2100（万元）（5）土地年净收益αL=2100×8%÷[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）（6）建筑物年净收益你=αB-αL=629.18-180.19=448.99（万元）（7）建筑物总价B=448.99÷10%×[1-1/1+10%）40-5]=4330.13（万元）（8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）【试题解析】（1）此题是土地和建筑物投资组合技术的应用，而且是用的报酬率不是资本化率，平时用的多的是用资本化率的土地和建筑物投资组合技术的应用。（2）此题缺假设前提：在建设用地使用权期限届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。
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