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  3. 2018年6月，李某要去A市实习，于是通过某租房网站租房，明确租房位置和有淋浴热水器两个条件。张某承租了王某一套二居室，租期2年，租赁合同中有允许张某转租...

2018年6月，李某要去A市实习，于是通过某租房网站租房，明确租房位置和有淋浴热水器两个条件。张某承租了王某一套二居室，租期2年，租赁合同中有允许张某转租...

admin2020-12-24  30
问题 2018年6月，李某要去A市实习，于是通过某租房网站租房，明确租房位置和有淋浴热水器两个条件。张某承租了王某一套二居室，租期2年，租赁合同中有允许张某转租的条款。张某与李某联系，说明该房屋的位置及房屋里配有高端热水器。李某同意承租张某的房屋，并通过网上银行预付了租金。
李某入住后发现，房屋的位置不错，卫生间也较大，但热水器老旧不堪，不能正常使用。李某要求张某修理热水器，修了几次都无法使用。再找张某，张某避而不见。
无奈之下，李某去B公司购买了全新电热水器，花去1500元。
2018年7月，王某拟将房屋出售给刘某，双方订立了买卖合同，由于王某暂时不能办理过户，刘某于是申请了预告登记。王某将房屋出售的消息告知了张某，张某认为王某出售房屋没有事先通知自己，侵害了自己的优先购买权，于是向法院提出申请，宣告王某与刘某的买卖合同无效。
8月，王某急于偿还一笔借款，将房屋抵押给银行，签订了抵押合同，办理抵押登记时银行方得知刘某申请了预告登记。后来刘某多次催告王某交房办理过户，但王某置之不理，刘某于是通知王某解除合同。
一个月后，银行再次要求王某办理抵押登记，王某无奈，只好办理。借款到期，王某无法偿还，银行行使抵押权，拍卖该房屋。朱某以100万元价格拍得，朱某通知张某搬出房屋时，张某主张买卖不破租赁。
根据上述内容，分别回答下列问题：
<1>、张某和李某之间的转租合同是否有效？并说明理由。
<2>、李某是否有权要求张某支付购买热水器的1500元费用？并说明理由。
<3>、张某是否有权要求法院宣告王某与刘某的买卖合同无效？并说明理由。
<4>、2018年8月，银行是否取得房屋的抵押权？并说明理由。
<5>、刘某是否有权解除与王某的房屋买卖合同？如果合同解除，预告登记是否还继续有效？并说明理由。
<6>、朱某能否要求张某搬出房屋？并说明理由。
选项
答案
解析【1】 有效。因为张某转租已经过出租人王某同意。（3分） 【2】 有权。根据合同法规定，租赁合同的出租人应当履行租赁物维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。（3分） 【3】 无权。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。（3分） 【4】 没有。物权法规定，不动产抵押权自登记时设立。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，8月，因抵押房屋已办理预告登记，银行的抵押登记未能办理成功，故抵押权未设立。（3分） 【5】 刘某有权要求解除与王某的房屋买卖合同。根据合同法规定，一方迟延履行，经催告后在合理期限仍不履行的，守约方可以通知对方解除合同。如果合同解除，预告登记失效。合同解除导致刘某的债权消灭，物权法规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。（3分） 【6】 不能。因为本案中租赁在先，抵押在后，租赁关系可以对抗抵押权，因此，朱某必须继续履行原租赁合同。（2分）
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