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  3. 某在建写字楼建设用地使用权年限为40年，土地使用权到期后政府无偿收回。获得土地时

某在建写字楼建设用地使用权年限为40年，土地使用权到期后政府无偿收回。获得土地时

天天题库2019-12-17  48
问题 某在建写字楼建设用地使用权年限为40年，土地使用权到期后政府无偿收回。获得土地时即开工建设，预计正常建设期为3年，规划建筑面积为30000m2，建成后经济寿命为50年。现该在建写字楼拟转让，已经开工建设的时间为1.5年，预计完成转让交易需要3个月。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2·天），每年计365天，空置率为10%，报酬率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（ ）万元。
选项 A.24785B.27208C.29807D.35755
答案A
解析本题考查的是假设开发法的基本公式。写字楼建成后的预计收益年限为36.5年。[img]/upload/tiku/225/10866058_1.png[/img]（1）建成后租金年收益A＝2×365×（1－10%）×3＝1971（万元）（2）建成后的价值V＝（1971/5%）×[1－1/（1＋5%）36.5]＝32778（万元）（3）建成后的房地产现值＝32778/（1＋15%）2＝24785（万元）转让交易0.25年，建成完工需要1.75年，合计2年。
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