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  3. 本题目考查增值税、城建税及附加、土地增值税的计算 某县城一家房地产开发企业（增值税一般纳税人）2019年5月向政府部门支付土地使用权价款1750万元取得...

本题目考查增值税、城建税及附加、土地增值税的计算 某县城一家房地产开发企业（增值税一般纳税人）2019年5月向政府部门支付土地使用权价款1750万元取得...

admin2020-12-24  26
问题 本题目考查增值税、城建税及附加、土地增值税的计算
某县城一家房地产开发企业（增值税一般纳税人）2019年5月向政府部门支付土地使用权价款1750万元取得一宗土地的使用权并缴纳契税52.5万元，已取得相应的财政票据和契税完税凭证，将其中80%的面积用于开发建造10栋住宅楼。当年建成后，80%的建筑面积于11月直接对外销售，取得含增值税销售收入7648万元；其余部分自11月暂时对外出租，本年度内取得含增值税租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：
(1)房地产开发成本2250万元。
(2)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按转让房地产项目计算分摊）。(3)该企业建造过程中全部可抵扣的增值税进项税合计为350万元，出租房产过程中未直接发生增值税进项税。
(其他相关资料：当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%)
要求：根据上述资料，按顺序回答下列问题。
(1)计算该房地产开发企业上述业务增值税的销项税额；
(2)计算该房地产开发企业应缴纳的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加合计数；
(3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的取得土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数；
(4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用；
(5)计算该房地产开发企业的土地增值额；
(6)计算该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。
选项
答案
解析(1)该房地产开发企业的增值税销项税额=(7648-1750×80%×80%)/(1+9%)×9%+63/(1+9%)×9%=(7648-1120)/(1+9%)×9%+63/(1+9%)×9%=539.01+5.20=544.21(万元）要注意增值税纳税申报表的口径，还要注意房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）,向政府支付的上地价款在计算增值税时可以扣除的规定。(2)该房地产开发企业应缴纳的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加=(544.21-350)×(5%+3%+2%)=19.42(万元） (3)可以扣除的取得土地使用权支付金额=(1750+52.5)×80%×80%=1153.6(万元） 注意取得土地只进行了80%面积的开发，开发的面积中，只有80%的比例实现了销售。 开发成本=2250×80%=1800(万元）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数=1153.6+1800=2953.6(万元） (4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用=2953.6×9%=265.82(万元） (5)准予扣除的税金=(539.01-350×80%)×(5%+3%+2%)=25.90(万元）计算企业整体应纳的增值税时，350万元作为进项税抵扣。但是计算土地增值税中可以扣除的税金及附加的基数时，进项税需要按照销售比例确定。 加计扣除=2953.6×20%=590.72(万元）允许扣除项目合计=2953.6+265.82+25.90+590.72=3836.04(万元） 增值额=7648-539.01-3836.04=3272.95(万元） (6)增值率=3272.95÷3836.04×100%=85.32% 土地增值税额=3272.95×40%-3836.04×5%=1117.38(万元）。
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